Terminowa realizacja inwestycji jest uzależniona od sprawnego prowadzenia procesu budowlanego. Jest ono możliwe dzięki wykwalifikowanej kadrze inżynierów. Fachowy nadzór nad procesem inwestycyjnym wpływa na okres trwania budowy oraz na późniejsze użytkowanie obiektu. Inwestor nie musi być jednak bezpośrednio zaangażowany w budowę. Może swoje obowiązki przekazać Inwestorowi Zastępczemu. Jest on zobligowany do opracowania projektu budowlanego wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę, zatrudnienia uprawnionych inspektorów stale czuwających nad realizacją i odbiorami poszczególnych robót budowlanych oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Działając w imieniu i na rzecz Zamawiającego jako Inwestor Zastępczy do naszych obowiązków będzie należało:
- Kontrola kosztów, w tym:
- Weryfikacja budżetu z uwzględnieniem wyników przetargów na wybór Generalnego Wykonawcy i Wykonawców / Dostawców,
- Opracowanie i wdrożenie na budowie procedur zarządzania kosztami po rozpoczęciu robót;
- Kontrola realizacji umów o roboty budowlane pod względem kosztowym tj.: zarządzanie kosztami w trakcie realizacji robót, obejmujące bieżący nadzór nad kosztami, rozliczanie robót dodatkowych, zamiennych i zaniechanych, zatwierdzanie robót Wykonawców i wniosków o płatność, opiniowanie faktur;
- Zarządzanie zmianami projektowymi mającymi wpływ na zmiany kosztów, w tym:
- analiza i opiniowanie wniosków o roboty dodatkowe i zamienne zgłaszane przez Inwestora oraz przedstawienie ich do zaakceptowania przez Inwestora,
- analiza i opiniowanie wniosków o roboty dodatkowe, zaniechane i zamienne zgłoszone przez Projektanta lub Wykonawców,
- Rekomendacja Inwestorowi przyjęcia lub odrzucenia wniosków o roboty dodatkowe zaniechane i zamienne z uzasadnieniem poziomu rekomendowanych kosztów,
- Opiniowanie wniosków Wykonawców w sprawie zmiany sposobu wykonania robót budowlanych, w tym zmiany materiałów z punktu widzenia wpływu zmian na koszty budowy,
- Kontrola terminowości wykonania robót i zgodności przebiegu procesu budowlanego z obowiązującym harmonogramem budowy.
- Uczestnictwo i prowadzenie narad koordynacyjnych na budowie oraz udział w pracach komisji związanych z budową. Kontrola zgodności realizacji inwestycji z warunkami umowy z GW (Generalnego Wykonawcy). W przypadkach tego wymagających wnioskowanie do Inwestora o nałożenie kar na Generalnego Wykonawcę, Kontrola zaawansowania robót i potwierdzanie faktur miesięcznych: projektanta Klienta i Generalnego Wykonawcy z uwzględnieniem ustaleń zawartych w Umowach oraz przedstawianie ich Inwestorowi do akceptacji i zapłaty.
- Opracowanie pisemnych raportów na temat postępów prac związanych z budową wraz z rzeczowym i finansowym zaawansowaniem prac oraz zaawansowaniem w stosunku do harmonogramu.
- Prowadzenie narad budowy min. raz w tygodniu, uczestnictwo w dodatkowo organizowanych spotkaniach i naradach. Prowadzenie i archiwizowanie odpowiednich notatek ze spotkań.
- Opracowanie wniosków na roboty dodatkowe i zamienne zgłaszane przez Klienta z uwzględnieniem analizy kosztów wprowadzanych zmian i ich wpływu na zatwierdzony budżet inwestycji.
- Kontrola jakości wykonywanych prac.
- Dokonanie sprawdzenia budowy, w branżach, w zależności od potrzeb danego etapu budowy:
- Sprawdzanie, czy jest właściwy nadzór ze strony Generalnego Wykonawcy;
- Sprawdzanie, czy nie zostały wykonane i zakryte roboty, elementy, które powinny być zgłoszone do odbioru;
- Sprawdzenie, czy nie rozpoczęto wykonywania robót, dla których nie uzgodniono technologii wykonywania;
- Sprawdzenie, czy istniejące warunki umożliwiają prowadzenie danych robót (warunki środowiskowe, front robót);
- Sprawdzenie czy są wbudowane właściwe materiały w sposób zgodny z technologią.
- Monitorowanie, kontrola i nadzór postępu prac i jakości robót wykonywanych przez Generalnego Wykonawcę, Podwykonawców oraz innych Wykonawców realizujących roboty na zlecenie Zamawiającego.
- Koordynacja spraw formalnych i administracyjnych związanych z realizacją inwestycji np. dokonanie w imieniu Inwestora zgłoszenia rozpoczęcia robót w PINB i PIP oraz innych urzędach, zorganizowanie w imieniu Inwestora i udział przekazaniu placu budowy Generalnemu Wykonawcy.
- Praca z elektronicznym systemem archiwizacji i komunikacji zgodnie z zaleceniem Klienta. Wdrożenie na budowie procedur i dokumentów związanych z zarządzaniem budową (np. zarządzanie zmianami projektowymi, kontrola jakości prac, zapytania o informacje projektowe, akceptacja wniosków o płatność, zarządzanie roszczeniami GW o roboty dodatkowe).
- Przekazywanie Najemcom informacji projektowych i technicznych dotyczących inwestycji oraz obowiązującego harmonogramu. Ocena i rekomendacja skierowania do realizacji dokumentacji projektowej.
- Kontrola realizacji umowy Generalnego Wykonawcy pod względem formalno-prawnym i rzeczowym (kontrola dokumentów formalnych, tj. ubezpieczeń, gwarancji, opiniowanie zgłoszonych podwykonawców).
- Wdrożenie na budowie Planu Zapewnienia jakości, uwzględniającego specyfikę realizowanego obiektu i przyjętej technologii robót. Bieżące dokumentowanie na potrzeby Zarządzającego Projektem i Klienta wyników osiąganej jakości robót i wbudowywanych materiałów.
- Uzgodnienie z Generalnym Wykonawcą planowanych robót z ewentualnym stwierdzeniem o konieczności uściślenia rozwiązań projektowych oraz uzgodnieniem technologii i sposobu wykonywania w terminie zapewniającym wczesne ostrzeganie o ewentualnych zagrożeniach terminowej realizacji budowy.
- Określenie usterek w robotach budowlanych oraz odbiór tych robót po usunięciu usterek wraz z potwierdzeniem ich usunięcia.
- Zapewnienie udziału na koszt Klienta nadzorów specjalistycznych wymaganych przez właściwe instytucje, takich jak w szczególności: obowiązkowe nadzory wymagane przez instytucje związane z dostawą mediów: MPWiK, odbiory UDT itp.
- Opiniowanie oraz przedstawianie Klientowi do akceptacji wniosków Generalnego Wykonawcy w sprawie zmiany sposobu wykonania robót budowlanych w tym zmiany materiałów, maszyn i urządzeń, przebiegu tras, technologii.
- Udział w negocjacjach i opracowanie umów na dodatkowe usługi zlecane przez Inwestora w ramach realizacji Projektu. Opracowywanie aneksów do zawartych już umów na roboty budowlane związanych z realizacją Projektu.
- Egzekwowanie przygotowania przez Generalnego Wykonawcę kompletnej dokumentacji powykonawczej, jej sprawdzenie i rekomendacja do zaakceptowania przez Klienta, jako dokumentu odbioru końcowego obiektu, w tym: instrukcje obsługi urządzeń i gwarancje.
- Opracowanie planu odbiorów jak również powołanie i nadzorowanie prac komisji odbiorowej.
- Sprawdzenie kompletności dokumentacji odbiorowej opracowanej przez Wykonawców robót,
- Udział w testach funkcjonalności grupy instalacji i urządzeń oraz rozruchu urządzeń,
- Nadzór nad szkoleniami pracowników w przypadku, gdy szkolenie załogi stanowi obowiązek umowny Wykonawcy.
- Organizacja w imieniu Inwestora i udział w procesie otrzymania pozwolenia na użytkowanie, w tym:
- Potwierdzenie gotowości do zgłoszenia zakończenia robót do odpowiednich służb zgodnie z PB,
- Udział w opracowaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy i dostarczenie zgłoszenia do odpowiednich służb przewidzianych w Prawie Budowlanym,
- Udział w kontrolach ww. służb oraz koordynacja robót do wykonania w wyniku ewentualnych uwag tych służb w trakcie procedur odbiorowych.
Usługa Construction Management przeznaczona jest do Klientów, którzy decydują się na wyłonienie wykonawców dla poszczególnych pakietów robót. Construction Management pełni rolę doradcy Inwestora w kontaktach z projektantami i wykonawcami. Odpowiedzialność w procesie budowlanym dotyczy: planowania, zarządzania kosztem budowy, ustalania i dotrzymywania harmonogramów, ubiegania się o pozwolenie na budowę i użytkowanie, zapewnienia pożądanej jakości wykonania robót, nadzór nad wykonawcami oraz zarządzaniem bezpieczeństwem, kontroli zakresu i postępów prac, technicznego i kosztowego nadzoru budowy.
Jedną z zalet Construction Management jest brak Generalnego Wykonawcy, pozwala to znacznie usprawnić współpracę na linii Inwestor-Wykonawca. Oznacza to, iż CM w uzgodnieniu z Inwestorem decyduje o harmonogramie, budżecie, sposobie realizacji oraz wyborze podwykonawców. Takie rozwiązanie poprawia jakość projektu oraz skraca okres realizacji inwestycji ponieważ nie jest wymagany projekt budowlano-przetargowy w celu rozpoczęcia inwestycji. Zakres robót sprzedawany jest pakietami poszczególnym wykonawcom. W celu rozpoczęcia inwestycji zapotrzebowanie projektowe dotyczy jedynie konkretnego zakresu prac budowlanych (np. projekt fundamentów-prace żelbetowe) co umożliwia wcześniejsze rozpoczęcie prac budowlanych.